【委 托 人】殷某、张某等

【案件分类】房屋买卖合同纠纷

【主办律师】李宜书 律师

【案件结果】胜诉，获得赔付

案件概述

原告殷某、张某诉称，2014年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告出卖的位于东坡区文忠路340号“某上城”项目30幢1单元3楼2号房，总房款460903元，原告已经以银行按揭贷款的方式按约全部付清房款。《商品房买卖合同》第十条约定的交房日期是2015年1月1日。截止起诉之日被告一直没有向原告提供《规划验收合格证》、《竣工验收备案证明书》以及消防、人防等相关部门出具的验收合格的证明，被告一直没有达到约定的交房条件。按照《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的规定，被告须向原告支付逾期交房违约金。诉讼请求：一、判令被告给付原告逾期交房违约金19081元（违约金从2015年1月2日起暂算至2015年5月18日，按已付购房款的每日万分之三计算）；二、判令被告履行电表分头入户义务。

被告某公司辩称，被告已于2014年12月24日通过眉山日报以公告的方式提请交房的相关程序，根据《商品房买卖合同》及补充协议约定自公告之日起原告不办理收房视为交房，被告已经履行了交房义务，因此，被告不构成违约，不承担违约责任。

法院查明

经审理查明：二原告系夫妻关系。二原告（买受人）与被告（出卖人）于2014年3月31日签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：82256）及补充协议，合同主要约定：由二原告购买被告开发的位于东坡区文忠路340号“某上城”30幢1单元3楼2号房屋，建筑面积124.91㎡，总房款460903元，原告采用贷款方式付款；合同第十条约定了交付条件：“（一）出卖人应当在2015年1月1日前向买受人交付商品房。（二）商品房交付时应当符合下列第1.2.…，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……。”合同第十二条约定了逾期交房责任：“1.（2）逾期超过90日后，…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条交接手续：“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”合同第二十六条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或者不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。补充协议第四条第二款约定：“在乙方以付清合同约定的购房款及其他相关费用的情形下，乙方同意甲方可在《眉山日报》上刊登交房通知的方式作为通知形式（公告），通知乙方交房。无论甲方的通知在客观上是否能够送达乙方，乙方均应于合同约定的交房日届满前，主动前往甲方处办理房屋交付手续。逾期未前来办理，在乙方已实际付清全部购房款的情况下，则以合同中约定的交房期限届满日，视为甲方将商品房交付给乙方的实际交付日，乙方已对该商品房进行了验收、接管。房屋交付的标志是：乙方与物业管理公司签订物业管理服务协议，并取得该商品房钥匙、实际使用该商品房或《商品房买卖合同》及本协议约定的其他交付情形。”并特别约定：“本补充协议，双方均已认真检视并认同。合同与本补充协议不一致的，概以本补充协议为准。”原告于2014年3月23日支付了首付款140903元，余款32万元以银行按揭贷款方式全部支付。2014年12月24日被告通过在眉山日报以刊登公告的方式提请交房，原告在收房过程中，因被告未能提供合同约定交房条件的规划验收合格证、住宅质量保证书、住宅使用说明书，故而拒绝收房。

另查明，本案案涉楼至今未取得规划验收合格证和竣工验收备案书。原告对违约金的请求明确为由被告从2015年1月2日起按原告已付房款日万分之三的标准支付，至2015年10月10日止，并撤回第二项诉讼请求，即判令被告履行电表分头入户义务。

上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、住房公积金委托贷款担保借款合同、收据，眉山日报复印件及当事人的到庭陈述等证据予以证实。

法院认为

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿的基础上达成的，未违背法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。但合同与补充协议对交房的条件约定不一致，因是被告提供的格式合同，根据合同第二十六条约定，即双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或者不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故，被告仍应按合同第十条约定的交付条件履行交房义务。原告已按约履行付款义务，被告应当按合同约定时间将符合合同约定和法律规定的房屋交付与原告。即被告应当于2015年1月1日前交付商品房，同时还应提供规划验收合格证、住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件。经庭审查明，本案案涉楼至今未取得规划验收合格证和竣工验收备案书。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不全格的，不得交付使用。”被告在未取得规划验收合格证和竣工验收备案书等文件情况下，通过以登报公告形式交房，显然不符合法律规定和合同约定，原告根据双方合同约定有权拒绝收房。被告因其自身原因导致未按期交房，已构成违约，应承担违约责任。对原告的诉讼请求，本院予以支持。对原告在庭审中撤回第二项诉讼请求，即判令被告履行电表分头入户义务，因是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以准许。对被告的主张，因与双方签订的合同约定不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

裁判结果

被告四川某房地产开发有限公司在本判决生效后五日内一次性给付原告殷某、张某逾期交房违约金38992.39元（违约金计算方法为：从2015年1月2日起以460903元为基数，按日万分之三的标准计算，至2015年10月10日止）。

如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费依法减半收取139元，由被告四川某房地产开发有限公司负担。